Se sei un amministratore di condominio, questa guida è per te. Qui ti spieghiamo tutto quello che serve sapere sul finanziamento condominiale: come funziona, quando richiederlo, quali documenti preparare e soprattutto come evitare gli errori che bloccano il 70% delle richieste.
Questa guida nasce dall'esperienza di centinaia di condomini che hanno dovuto affrontare lavori straordinari senza avere liquidità immediata. Non è teoria: è pratica quotidiana, con esempi reali e soluzioni concrete.
Condominio a Napoli, 18 unità abitative. A gennaio 2025 l’amministratore convoca un’assemblea straordinaria: il tetto perde, la facciata è pericolante e la caldaia centralizzata ha 35 anni. Preventivo: 180.000 euro.
I condomini si guardano spaventati. “Io non ho 10.000 euro da versare subito”, dice qualcuno. “Vendiamo e basta”, risponde un altro. L’assemblea si chiude senza decisioni.
Tre mesi dopo, l’amministratore presenta una soluzione diversa: un finanziamento condominiale a 10 anni. Rata mensile: 85 euro a famiglia. Approvato con 15 voti favorevoli su 18. I lavori partono a giugno, il condominio viene valorizzato, nessuno ha dovuto vendere o chiedere prestiti personali.
Questa è la differenza tra un amministratore preparato e uno che improvvisa.
Il 2026 segna un cambiamento radicale per i condomìni. Con la fine della cessione del credito e dello sconto in fattura, la liquidità immediata che aveva sostenuto migliaia di cantieri è scomparsa. Molti edifici si ritrovano con lavori rimasti a metà, interventi urgenti rinviati per anni e costi di materiali e manodopera in forte aumento. I fornitori, nel frattempo, chiedono garanzie più solide e non sono più disponibili ad assumersi il rischio del credito.
In questo nuovo contesto l’amministratore deve affrontare tre problemi concreti. Il primo è il ritorno dell’obbligo di accantonare il fondo straordinario previsto dall’art. 1135 c.c.: senza agevolazioni che offrano liquidità anticipata, molte famiglie non riescono a versare in poche settimane contributi di migliaia di euro. Il secondo è la presenza di lavori non più rinviabili—facciate pericolanti, tetti ammalorati, caldaie con decenni di attività—che espongono il condominio a rischi strutturali e perfino a ordinanze del Comune. Il terzo è l’aumento dei costi, che rende i preventivi più alti e richiede ai condomìni maggior certezza di pagamento.
In questo quadro, il finanziamento condominiale chirografario non è più un’opzione marginale, ma la soluzione più efficace per sbloccare i cantieri senza gravare subito sulle famiglie. Permette infatti di evitare la precostituzione del fondo, avviare immediatamente i lavori e diluire l’impatto economico in rate sostenibili (es. 70-90€ al mese per molti interventi). Inoltre, può coprire fino al 100% del costo dei lavori, IVA inclusa, offrendo all’impresa la garanzia necessaria per procedere.
Oggi, in assenza delle maxi-agevolazioni degli anni passati, il finanziamento è diventato lo strumento principale per gestire la manutenzione straordinaria in modo sostenibile, preservare la sicurezza degli edifici e mantenere la continuità dei progetti senza paralizzare il bilancio delle famiglie.
Il finanziamento condominiale è un prestito erogato direttamente al condominio come soggetto contrattuale, destinato a coprire spese straordinarie. Non è un mutuo ipotecario, non richiede garanzie personali e viene rimborsato attraverso le rate condominiali.
In pratica: la banca presta al condominio, l’amministratore o il consulente finanziario gestisce il rapporto con l’istituto di credito, e ogni condomino paga la propria quota secondo i millesimi o una tabella dedicata.
È la forma più diffusa perché non richiede garanzie reali: nessuna ipoteca e nessun pegno. La banca basa la valutazione sulla solidità del condominio, verificando:
È rapido, flessibile e non vincola in alcun modo gli immobili delle singole unità. A differenza del mutuo, non servono notai e i tempi sono brevi. L’unico limite? Il tasso può essere leggermente più alto, ma gli importi finanziabili restano comunque molto elevati (fino a 1.400.000€).
In questo caso la banca richiede un’ipoteca sulle parti comuni. È una soluzione poco praticabile per un condominio perché:
Si utilizza solo in casi particolari: importi estremamente alti o situazioni in cui il condominio non supera le valutazioni per il chirografario (ad esempio morosità elevata).
Nel finanziamento condominiale è l’amministratore a rivolgersi alla banca, presentare la documentazione e firmare il contratto. Ma non decide da solo: può agire solo dopo una delibera valida che gli conferisca un mandato esplicito a richiedere e sottoscrivere il finanziamento fino a un importo massimo autorizzato.
Una volta ottenuto il mandato, l’amministratore:
Il suo ruolo è dunque esecutivo: l’assemblea decide, l’amministratore attua.
Pur non essendo una persona giuridica, il condominio può assumere obbligazioni contrattuali. Quando la banca eroga il finanziamento, il debitore è il condominio, non i singoli proprietari.
Questo significa che:
Il rapporto contrattuale è quindi tra banca e condominio, rappresentato dall’amministratore.
Ogni condomino è tenuto a versare la propria quota della rata, in base ai millesimi o alla tabella approvata in assemblea. Se qualcuno non paga, la banca provvederà in autonomia a recuperare la cifra dal singolo debitore.
La legge tutela espressamente i condomini virtuosi:
Beneficio della preventiva escussione – art. 63 disp. att. c.c.
La banca non può rivalersi sui condomini in regola finché non ha prima tentato il recupero nei confronti dei morosi. Solo dopo l’escussione—andata a vuoto—può considerare azioni ulteriori.
In pratica, con una morosità contenuta e una gestione corretta, il rischio per chi paga regolarmente è minimo e legalmente protetto.
Prima di convocare l’assemblea, l’amministratore deve costruire una base solida.
La banca, infatti, approva solo se il condominio dimostra una struttura contabile chiara, un’impresa affidabile e un progetto ben definito.
In questa fase si raccolgono i preventivi tecnici (impresa, progettista, direttore lavori, sicurezza), si controlla che l’impresa abbia almeno tre anni di attività, bilanci in utile, DURC regolare e nessun protesto. Parallelamente, si verifica che il condominio soddisfi i requisiti minimi: bilanci approvati, morosità sotto controllo e nessun condomino con più di quattro rate arretrate.
L’amministratore completa il quadro con computo metrico, stima dei costi, eventuali CILA/SCIA e una pre-valutazione con due o tre banche, così da evitare assemblee inconclusive o pratiche destinate al rifiuto.
Durata media: 2–3 settimane.
Una volta definito il progetto, si convoca l’assemblea.
Per essere valida devono essere presenti almeno i due terzi dei millesimi; per approvare il finanziamento basta la maggioranza dei presenti + 1 (art. 1136 c.c.).
L’assemblea deve decidere tre cose fondamentali:
La delibera deve essere chiara: importi, millesimi, riparto spese, testo del mandato, nominativi favorevoli e contrari, fornitori appaltatori.
Un errore formale nel verbale può bloccare l’istruttoria bancaria.
Terminata l’assemblea, l’amministratore invia alla banca un dossier completo: delibera, bilanci, elenco condomini, dichiarazione morosità, contratti e preventivi firmati, computo metrico, cronoprogramma, oltre alla documentazione dell’impresa.
Per importi superiori a 150.000 euro può essere richiesta una perizia tecnica aggiuntiva.
Se un condomino finanzia più di 20.000 euro, la banca richiede anche documento d’identità e tessera sanitaria.
A questo punto la banca valuta la solidità del condominio, l’idoneità dell’impresa.
L’istruttoria dura in media 3–6 settimane.
Se tutto è in ordine, viene emessa la delibera di finanziamento e il contratto è pronto per la firma.
Firmato il contratto, la banca attiva il conto corrente dedicato e procede all’erogazione: in un’unica soluzione oppure per SAL (Stati Avanzamento Lavori).
L’amministratore invia le fatture e gli ordini di bonifico alla banca e questa provvede ad effettuare i pagamenti alle imprese.
Con tutta la documentazione in regola, i tempi reali dal primo step all’erogazione sono circa 8–12 settimane, che diventano 14–16 se mancano documenti o se la morosità è elevata.
Le banche finanziano lavori di manutenzione straordinaria, cioè interventi che migliorano, trasformano o conservano le parti comuni dell’edificio.
Questi lavori sono particolarmente favoriti dalle banche perché aumentano il valore dell’immobile e possono beneficiare di detrazioni fiscali.
Pulizie, piccole riparazioni, tinteggiature ordinarie, sostituzione di lampadine o rubinetti: tutto ciò che rientra nella gestione corrente non è finanziabile. Deve essere coperto dalle quote condominiali ordinarie o da un fondo cassa.
Ristrutturazione di singoli appartamenti, balconi privati, cantine o box auto: se il lavoro riguarda una proprietà esclusiva, il condominio non può finanziarlo. Il singolo proprietario deve arrangiarsi con un prestito personale.
Le banche richiedono sempre preventivi dettagliati, computi metrici e capitolati. Se l’importo è generico o approssimativo, la richiesta viene respinta.
Ogni condominio deve essere dotato di codice fiscale attivo.
La banca richiede anche:
Per valutare l’affidabilità del condominio servono:
Questi documenti permettono alla banca di verificare la capacità del condominio di sostenere le rate.
L’anagrafe deve includere:
La morosità è uno dei principali parametri che la banca considera prima di avviare la pratica.
Non esistono soglie uguali per tutti gli istituti, ma la regola generale è semplice: più alta è la morosità, più difficile è ottenere il finanziamento condominiale.
In particolare:
L’amministratore dovrebbe:
Un condominio con una gestione trasparente e procedure attive di recupero ha comunque più possibilità di essere valutato positivamente.
Ogni preventivo di azienda alla quale sono stati appartati i lavori, deve includere:
Preventivi generici vengono quasi sempre rifiutati.
Per interventi di un certo valore, molte banche richiedono:
Questi documenti garantiscono che i costi siano attendibili e verificabili.
Se necessari, devono essere già disponibili:
L’assenza di titoli comporta il blocco dell’istruttoria.
Elemento spesso decisivo:
Una ditta con scarsa solidità può determinare il rigetto della richiesta di finanziamento.
La delibera è il pilastro dell’intera procedura.
Generalmente vengono richiesti:
Un errore formale può rendere la delibera nulla.
Sulla base delle condizioni standard dei finanziamenti condominiali chirografari attivi oggi:
Per importi superiori o per interventi molto complessi, la banca può richiedere garanzie aggiuntive, una perizia tecnica o un mutuo ipotecario specifico.
A differenza dei finanziamenti ai privati, il finanziamento condominiale può coprire fino al 100% del costo dei lavori approvati, purché:
Il condominio non deve anticipare una “quota minima obbligatoria”, salvo decisioni interne deliberate in assemblea.
Le durate più diffuse nel 2026 sono:
La durata viene scelta considerando:
Nel finanziamento condominiale il dato davvero utile non è il TAN, ma il TAEG: l’unico indicatore che include tutte le spese.
(es. 1.500€ su 100.000€)
(100.000€ → 250€)
Tutti questi elementi vengono automaticamente inclusi nel calcolo del TAEG.
(es. TAN 5,8% → TAEG 6,6–7,1%)
Quando confronti più banche, guarda solo il TAEG.
È l’unico parametro che permette un confronto reale tra offerte diverse.
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Il finanziamento è intestato al condominio, ma la rata mensile viene suddivisa tra i proprietari in proporzione ai millesimi (o secondo la tabella approvata in assemblea).
È un calcolo semplice e immediato.
Formula pratica
Rata del condomino = (Rata totale mensile × Millesimi del condomino) / 1000
Calcolo per due diverse unità immobiliari:
1.120 × 50 / 1000 = 56€/mese
1.120 × 80 / 1000 = 89,60€/mese
Queste cifre si aggiungono alle spese ordinarie, ma non richiedono alcuna anticipazione di fondi straordinari, perché il finanziamento copre l’intero importo dei lavori.
Invece di chiedere a ogni condomino di versare 8.000-10.000 euro in un’unica soluzione, il finanziamento condominiale permette di spalmare la spesa su 5, 10 o 15 anni.
Questo rende sostenibile la partecipazione ai lavori anche per famiglie con budget ridotto.
In una gestione tradizionale, prima di avviare lavori straordinari l’assemblea deve deliberare e costituire un Fondo Straordinario (art. 1135 c.c.) versato prima dell’inizio dei lavori.
I condomini devono anticipare le rispettive quote, spesso in poche settimane, e il cantiere non può partire finché il fondo non è integralmente raccolto.
Con il finanziamento condominiale:
Il risultato è una partenza immediata e senza pressioni economiche sulle famiglie.
I condomini non devono presentare fideiussioni, ipoteche o garanzie personali.
Il debitore è il condominio come entità collettiva, non il singolo proprietario.
Il merito creditizio individuale dei condomini non viene intaccato.
Interventi come cappotti termici, rifacimento facciate, ascensori o caldaie aumentano il valore degli appartamenti.
In molti casi, la rivalutazione immobiliare è superiore al costo del finanziamento.
Gli interventi finanziabili (efficienza energetica, barriere architettoniche, antisismico, ecc.) danno spesso diritto a detrazioni del 50-65%.
Le rate diluite, combinate con il recupero fiscale, riducono notevolmente l’esborso effettivo.
Condominio a Roma, 12 unità.
A marzo 2025 un’ispezione tecnica rileva distacchi di intonaco sulla facciata principale. Il Comune notifica un’ordinanza di messa in sicurezza entro 90 giorni. Preventivo: 85.000 euro.
L’amministratore convoca l’assemblea, ma scopre un problema: 3 condomini su 12 sono morosi, per un totale di 12.000 euro di insoluti. La morosità è al 25%, ben oltre la soglia di accettabilità delle banche (ad oggi del 20%).
L’amministratore propone una strategia in due fasi:
La banca approva il finanziamento a 8 anni con TAN al 5,8%. La rata mensile per ogni condomino (con millesimi medi) è di 70 euro. I lavori partono a giugno 2025 e terminano a settembre.
A dicembre 2025, uno degli appartamenti viene venduto con un incremento del 6% rispetto alle quotazioni pre-intervento. Il nuovo proprietario subentra nell’obbligo di pagamento delle rate residue, come previsto dall’art. 63 disp. att. c.c.
Prima di prendere una decisione, l’amministratore deve verificare rapidamente se il condominio rientra nelle condizioni adatte per richiedere un finanziamento condominiale. Non basta valutare l’urgenza dei lavori: è necessario capire se il condominio ha la struttura economica, contabile e deliberativa per ottenere l’approvazione della banca.
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La solidarietà passiva è il principio per cui, se un condomino non paga la sua quota di rata del finanziamento, gli altri condomini sono tenuti a coprire temporaneamente la parte mancante per permettere al condominio di onorare il debito verso la banca.
In pratica, significa che:
Devi preoccuparti? No, per tre motivi:
Conclusione: il principio di solidarietà esiste, ma la regola generale è la parzietà , ovvero ciascuno paga per la sua quota millesimale. Il principio di solidarietà è mitigato dal principio della preventiva escussione in cui il fornitore e dunque anche la banca, deve agire prima nei confornti dei condomini morosi e solo dopo aver posto in essere tutte le attività di recupero credito e dunque in via residuale, può richiedere la quota agli altri condomini.
Quindi il rischio concreto per il condomino virtuoso è praticamente azzerato. Non è un motivo valido per rinunciare a un finanziamento necessario.
Il nuovo proprietario subentra automaticamente nell’obbligo di pagamento delle rate residue del finanziamento (art. 63 disp. att. c.c.). Il venditore deve comunicarlo nell’atto di compravendita. Non si può vendere “scaricando” l’obbligo sul venditore.
Assolutamente no. L’amministratore può solo eseguire ciò che l’assemblea ha deliberato. Per richiedere un finanziamento condominiale serve sempre una delibera assembleare con le maggioranze previste dalla legge.
Sì, l’estinzione anticipata del finanziamento, sia totale che parziale, è quasi sempre prevista contrattualmente.
Nella maggior parte dei finanziamenti chirografari, l’estinzione anticipata può comportare il pagamento di una penale che solitamente varia dallo 0,5% all’1% del capitale residuo. Tuttavia, è fondamentale sapere che:
Consiglio per l’amministratore: conviene sempre verificare le condizioni specifiche prima di firmare il contratto. Sigma Finanziamenti ti aiuta a confrontare le offerte e a individuare la soluzione con le condizioni di estinzione più vantaggiose.
In generale no: gli interessi passivi del finanziamento non sono detraibili come avviene per un mutuo prima casa, perché non esiste una norma che agevoli specificamente gli interessi sui debiti condominiali.
Quello che invece è detraibile è il costo dei lavori finanziati, se rientrano tra gli interventi agevolati, come:
Il vantaggio vero è che il condominio può rateizzare i lavori, ma ogni condomino mantiene comunque il diritto alla detrazione del 50–65% sul costo dell’intervento.
In sintesi:
Consiglio: per conoscere esattamente la detrazione applicabile nel proprio caso, è opportuno che l’amministratore chieda conferma a un commercialista o fiscalista e gestisca correttamente le comunicazioni all’Agenzia delle Entrate per permettere ai condomini di usufruire del beneficio.
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